Codul Urbanismului introduce libertate totală în rural: construcții până la 150 mp fără autorizație 

Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), cunoscut drept Codul Urbanismului, a intrat în vigoare pe 25 august și a fost prezentat ca o reformă necesară pentru piața imobiliară. Noul cadru legislativ înlocuiește 21 de acte normative și introduce proceduri unitare pentru planificarea urbană, autorizarea lucrărilor și monitorizarea construcțiilor. Printre noutăți se numără posibilitatea construirii în mediul rural fără autorizație pentru locuințe de până la 150 mp, reducerea termenelor de avizare și introducerea unei taxe pentru marii dezvoltatori, destinată infrastructurii locale. Codul prevede și realizarea unui Registru Național al Construcțiilor, un fel de „carte de identitate” pentru fiecare clădire din România. În București, toate certificatele de urbanism și autorizațiile vor fi emise exclusiv de Primăria Municipiului București.

POT primește două definiții diferite

Deși Codul Urbanismului aduce beneficii, specialiștii atrag atenția asupra unor contradicții majore. Cea mai importantă se referă la procentul de ocupare a terenului (POT), un indicator esențial în proiectarea oricărei construcții. Până acum, POT era clar definit: raportul dintre suprafața construită la sol și suprafața totală a parcelei. În Codul Urbanismului, însă, definiția din Anexa 1 enumeră opt categorii de suprafețe – inclusiv alei, trotuare și parcaje la nivelul solului – care, prin formularea actuală, par să se adauge la amprenta construită, nu să fie excluse.

Victor Vremera, co-CEO Pinwell, explică faptul că această redactare poate duce la interpretări diferite în fiecare primărie. Consecința: blocaje în autorizarea proiectelor și recalcularea suprafețelor construibile. Un exemplu concret: pentru un teren de 1.000 mp cu POT 40%, amprenta la sol ar putea scădea de la 400 mp la aproximativ 130 mp, dacă se includ și suprafețele auxiliare. Asta schimbă radical fezabilitatea proiectelor și valoarea terenurilor.

Riscul: fiecare primărie își face propria regulă. Fără o clarificare oficială, autoritățile locale pot aplica definiția POT diferit. Proiectele noi ar putea fi amânate, iar dezvoltatorii obligați să reproiecteze clădiri deja planificate. Piața imobiliară ar intra într-o zonă de incertitudine, cu evaluări fluctuante și costuri suplimentare pentru beneficiari. Gabriel Voicu, co-CEO Pinwell, avertizează că textul actual permite „erori și blocaje considerabile”, iar practica urbanistică ar putea varia de la o primărie la alta.

Parcelarea terenurilor: patru definiții contradictorii

Pe lângă POT, Codul Urbanismului introduce confuzie și în definirea parcelării. Articolele 216, 256 și 218 oferă patru interpretări diferite privind numărul de loturi și necesitatea unui PUZ sau PUD. În lipsa unei formulări unitare, dosarele depuse la primării pot fi evaluate diferit, în funcție de interpretarea funcționarilor. Pinwell subliniază că aceste contradicții pot afecta direct dezvoltările imobiliare, generând întârzieri și incertitudine.

Codul Urbanismului are nevoie urgentă de clarificări

Deși Codul Urbanismului este un pas important spre modernizarea legislației, contradicțiile din definițiile POT și parcelării pot bloca proiecte, pot afecta investiții și pot crea haos administrativ. Până la o intervenție oficială, piața imobiliară rămâne expusă unor interpretări divergente, cu impact direct asupra costurilor și termenelor de dezvoltare.